COVID 19 ET LOYERS IMPAYES : SUITE ET FIN ?
Dans deux précédents posts ont été évoquées les positions des juridictions du premier degré et des Cours d’appel à propos de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la fermeture des commerces lors de l’épidémie de COVID 19.
La Cour de Cassation a rendue, le 30 juin dernier, trois décisions particulièrement attendues.
Elle a statué en faveur des bailleurs.
Dans son communiqué, la juridiction suprême rappelle qu’elle a été saisie d’une trentaine de pourvois et que la troisième chambre civile a décidé d’examiner trois d’entre eux en priorité.
La Cour souligne également que le parquet général de la Cour de Cassation a versé aux débats une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers commerciaux.
Selon cette note :
- jusqu’à 45 % des établissements et commerces de détail ont été fermés durant la crise ;
- le montant total des loyers et charges locatives immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d’euros ;
- ces entreprises ont pu bénéficier de trois dispositifs d’aides successifs (fonds de solidarité, coûts fixes, aide loyers) se succédant dans le temps, ainsi que d’autres mesures de soutien.
La Cour résume ainsi ses décisions de la manière suivante :
- l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code Civil, dès lors qu’elle :
o était générale et temporaire ;
o avait pour seul objectif de préserver la santé publique ;
o était sans lien direct avec la destination du local loué, telle que prévue par le contrat ;
- la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;
- le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée et débiteur d’une obligation de payer une somme d’argent, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.
Par conséquent, les locataires ne peuvent obtenir ni réduction du loyer ni suspension du paiement de leurs loyers du fait de l’état d’urgence sanitaire.
La position de la Cour de Cassation a donc le mérite de clarifier la situation des locataires puisque la question de l’exigibilité des loyers n’avait pas été traitée par les différentes ordonnances du gouvernement.
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